L’installazione di Vetrate Panoramiche Amovibili (VEPA) rappresenta una delle soluzioni più richieste per valorizzare terrazzi, porticati e lastrici solari. L’introduzione delle VEPA nel regime di edilizia libera (ai sensi dell’art. 6, comma 1, lett. b-bis del D.P.R. 380/2001 e aggiornamenti del Decreto Salva Casa) ha generato grande entusiasmo, ma ha anche creato molti dubbi interpretativi.

Basta davvero installare una vetrata scorrevole per evitare qualsiasi pratica edilizia?
La risposta della giurisprudenza è chiara: non sempre.

La recente pronuncia del TAR Campania (sentenza n. 2358/2026) ha ribadito alcuni principi fondamentali per evitare contestazioni di abuso edilizio.

Quando le VEPA rientrano nell’Edilizia Libera?

Per rientrare nell’edilizia libera (senza necessità di CILA, SCIA o Permesso di Costruire), il sistema di vetrate deve soddisfare precisi requisiti fisici e funzionali:

1. Effettiva amovibilità: Le ante devono poter essere aperte, impacchettate o rimosse completamente.
2. Nessuna creazione di nuovi volumi: L’intervento non deve trasformare lo spazio esterno in un nuovo vano chiuso o in una superficie residenziale utile.
3. Mantenimento della destinazione d’uso: Il balcone o il porticato devono conservare la loro funzione accessoria originaria (es. non possono diventare soggiorni riscaldati o camere).
4. Trasparenza ed estetica: L’impatto visivo deve essere minimo e non alterare le linee architettoniche dell’edificio.

Tettoia Fissa + VEPA = Nuova Volumetria

L’errore più frequente si verifica quando si combinano due interventi apparentemente semplici: una tettoia fissa o pesante (in legno o metallo con ancoraggi permanenti) e una chiusura perimetrale con vetrate panoramiche.

I giudici amministrativi evidenziano il principio della valutazione unitaria dell’opera:

Se l’effetto combinato di una struttura di copertura e di vetrate scorrevoli trasforma un’area aperta in uno spazio stabilmente chiuso, fruibile tutto l’anno come un ambiente abitabile, si configura un aumento di volumetria e di superficie utile.

In questo caso, il regime di edilizia libera decade immediatamente e l’intervento si qualifica come nuova costruzione o ristrutturazione edilizia pesante, per la quale è obbligatorio ottenere il Permesso di Costruire.

Verifiche Indispensabili Prima di Iniziare i Lavori

Prima di installare un sistema VEPA o realizzare una copertura, è fondamentale valutare:

• Piatto Urbanistico Locale: I regolamenti edilizi comunali e le Norme Tecniche di Attuazione (NTA) del PGT possono prevedere vincoli specifici.
• Vincoli Paesaggistici o Storici: Nelle zone sottoposte a tutela paesaggistica, le opere esterne richiedono autorizzazioni dedicate.
• Norme Condominiali: Il regolamento di condominio può porre limiti per la tutela del decoro architettonico dell’edificio.
• Rapporti Aeroilluminanti (RAI): Verificare che la chiusura non riduca l’illuminazione e l’aerazione dei locali interni adiacenti.

La Consulenza dello Studio Defendini a Brescia

Affidarsi all’improvvisazione rischia di trasformare un intervento di miglioramento della casa in un abuso edilizio contestabile in sede di vendita o di controllo comunale.

Lo Studio di Architettura ed Ingegneria Defendini offre una consulenza integrata per:

• Analisi della conformità edilizia e urbanistica dello stato di fatto.
• Progettazione su misura di coperture, pergole e chiusure vetrate nel rispetto della normativa vigente.
• Gestione completa delle pratiche edilizie (CILA, SCIA, Permesso di Costruire) e paesaggistiche presso i Comuni di competenza.

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